El Precio

LOS EFECTOS DE UN PRECIO INADECUADO

Además de la conservación y del plan de marketing, el precio de la vivienda es uno de los factores fundamentales para conseguir que su casa se venda. Esta claro que todos queremos ganar lo mas posible en la venta de su casa, así que la tentación de pedir demasiado es lo habitual. La verdad es que esto es lo que a menudo supone que las casas mas caras acaben vendiéndose por debajo de su valor de mercado.

A continuación exponemos algunas de los efectos de un precio inadecuado desde el principio:

1

Ayudarás a tu vecino a vender la suya

Una casa cara ayudará a que los otros vendedores vendan la suya antes. Tu casa servirá para que tus vecinos demuestren que la suya es una buena oportunidad. Tu objetivo debe ser entrar en el mercado a un precio que atraiga a los compradores y que no se vayan a ver otras.

2

Perderás a posibles compradores interesados

Los compradores solo visitan aquellas propiedades que están dentro de sus posibilidades. Aunque estés dispuesto a escuchar ofertas mas bajas, no vas a recibirlas porque los posibles compradores ni siquiera van a interesarse por la propiedad.

La mayor parte de los compradores actuales miran primero en internet y acotan su búsqueda en un rango de precios. Si tu casa esta fuera del rango, no la verán. Y si la ven, el precio provocará tal rechazo que muchas veces ni se plantean visitarla.

3

Tu casa se “quema”

A veces pensamos que si no vendemos, podremos ajustar el precio mas adelante. La verdad es que muchos compradores no volverán a preguntar por tu casa si lo hicieron al ver un cartel, y si ven en otros medios que has bajado de precio esperaran a que sigas bajando o te harán una oferta mucho mas baja.

Por otro lado, la gente evita las casas que llevan tiempo a la venta, porque suponen que habrá algo malo con ella, o que el vendedor no esta dispuesto a negociar.

Por ultimo, un comprador necesita sentir que ha encontrado una oportunidad. No mostrara interés en una casa que otros compradores han rechazado ya porque lleva meses y meses en el mercado.

Las mejores ofertas se reciben generalmente en los primeros 30 días, pero solo si el precio es el correcto desde el principio.

COMO FIJAR EL PRECIO CORRECTAMENTE

Si has decidido que lo mejor es poner un precio adecuado a tu casa, lo mejor es hacer un estudio de mercado. En Dilmun Property tenemos mucha experiencia ayudando a los vendedores a fijar el precio correcto de su propiedad.

Usamos varios métodos de valoración para poder estimar, de manera mas aproximada posible, cual es el valor de su propiedad.

Estos métodos son los siguientes:

1

Estudio de la competencia

Buscaremos testigos parecidos a su propiedad para conocer su precio y el tiempo que llevan en venta. Su competencia directa nos da indicios sobre cual es el valor de su propiedad.

2

Obtener el precio medio m2 de venta de la zona

Nuestro software se encuentra conectado con otras inmobiliarias de la zona y compartimos información sobre las propiedades. Ello nos permite saber las viviendas que están en venta y las viviendas que ya se han vendido, por lo que podemos obtener el precio medio m2, tanto de las viviendas en venta como de las vendidas. Nos interesa saber sobre todo el precio m2 de las viviendas vendidas, pues indican realmente el precio al cual se esta vendiendo.

3

Aplicar el PER inmobiliario (Price Earnings Ratio)

Este dato equivale al numero de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al numero de años que se tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Es un ratio universalmente aceptado para valorar activos y actualmente usado por los tasadores oficiales.

Este dato lo da el Banco de España y actualmente esta en 22,7 años o 273 meses. Aplicando el PER inmobiliario podemos saber si una vivienda es barata o cara.

Gracias a estos tres valores podemos hacer una estimación acertada y establecer un rango donde enmarcar el valor de su propiedad.

En que se basa el valor de su casa:
  • El mercado actual.
  • La competencia actual.
  • La financiación actual.
  • El estado de la vivienda.
  • La precepción del comprador.
  • La ubicación de la vivienda.
En que NO se basa el valor de su casa:
  • Lo que usted necesita.
  • Lo que se ha gastado en ella.
  • Lo que usted quiere.
  • Lo que le cuesta lo que quiera comprar.
  • Lo que le dice su vecino o su cuñado.
  • Sus sentimientos hacia ella.